Der Immobilienmarkt steht im Fokus der Geldwäscheaufsicht — Ihr Büro sollte vorbereitet sein

Verpflichtet als Immobilienmakler

Immobilienmakler sind Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG. Beim Kauf und Verkauf heißt das: beide Vertragsparteien identifizieren, wirtschaftlich Berechtigte hinter Erwerbsgesellschaften klären und die Sorgfaltspflicht-Akte führen.

Vermietung: die 10.000-€-Miete-Schwelle

Bei der Vermittlung von Miet- und Pachtverträgen müssen Sie die Vertragsparteien nur identifizieren, wenn die monatliche Nettokaltmiete bzw. -pacht 10.000 € oder mehr beträgt. Verdachtsbezogene Pflichten — etwa die Verdachtsmeldung — gelten unabhängig davon.

Meldepflichten bei Immobilientransaktionen

Für Immobiliensachverhalte gelten gesonderte Meldepflichten nach der GwGMeldV-Immobilien (zuletzt geändert mit Wirkung zum 17. Februar 2025). Verdachtsmeldungen (§ 43 GwG) gehen elektronisch über goAML an die FIU; die goAML-Registrierung ist seit dem 1. Januar 2024 Pflicht für alle Verpflichteten.

§ 16a GwG: keine Barzahlung beim Immobilienkauf

Seit dem 1. April 2023 darf die Gegenleistung für deutsche Immobilien nicht mehr in bar, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden. Die Einhaltung überwachen die Notare — Käufer sprechen ihre Makler trotzdem zuerst darauf an.

Vom GwG zur unmittelbar geltenden EU-Verordnung

Ab dem 10. Juli 2027 ersetzt die Verordnung (EU) 2024/1624 (AMLR) die materiellen Pflichten des Geldwäschegesetzes — unmittelbar geltend, EU-weit wortgleich. Ihre Prozesse und Vorlagen müssen gegen das neue Regelwerk neu aufgebaut werden.

Niedrigere Sorgfaltspflicht-Schwellen

Sorgfaltspflichten bei Gelegenheitstransaktionen greifen künftig ab 10.000 € statt 15.000 €; gelegentliche Bargeldtransaktionen ab 3.000 € lösen Identifizierungspflichten aus.

„25 % oder mehr" statt „mehr als 25 %"

Wer exakt 25 % an einer Erwerbs- oder Verkäufergesellschaft hält, wird erstmals wirtschaftlich Berechtigter. Beteiligungsstrukturen hinter Immobiliengeschäften müssen neu durchgerechnet werden.

Die 10.000-€-Bargeldobergrenze

Ab dem 10. Juli 2027 gilt EU-weit ein Verbot geschäftlicher Barzahlungen über 10.000 € (Art. 80 AMLR) — zusätzlich zum Immobilien-Barzahlungsverbot des § 16a GwG, das bereits gilt.

Vermietung bleibt mit Schwelle erfasst

Auch unter der AMLR sind Vermittler von Mietverträgen ab einer Monatsmiete von 10.000 € erfasst — die Logik Ihrer Vermietungsprozesse bleibt, die Dokumentation wird EU-einheitlich.

Neue Compliance-Rollen und 5-Jahre-Aufbewahrung

Compliance-Manager (Leitungsebene, Art. 11 Abs. 1) und Compliance-Officer (Art. 11 Abs. 2) müssen benannt sein; eine Person darf beide Rollen übernehmen, wo Größe und Risiko es rechtfertigen. Unterlagen: fünf Jahre aufbewahren, danach löschen.

Käufer und Verkäufer per sicherem Link identifizieren (KYC), Gesellschaften per KYB mit Handelsregister-Abgleich — ohne Papiermappen im Büro.

Wirtschaftlich Berechtigte hinter Erwerbsgesellschaften klären: Auszug einholen, Abgleich dokumentieren, Unstimmigkeitsmeldung (§ 23a GwG) protokollieren.

Vertragsparteien und wirtschaftlich Berechtigte gegen die konsolidierte EU-Sanktionsliste, UN-Listen und PEP-Datenbanken screenen — mit Entscheidungsprotokoll.

Warnungen an der 10.000-€-Bargeldgrenze, der 3.000-€-Identifizierungsschwelle und der 10.000-€-Monatsmiete — die Regeln stecken im Workflow, nicht im Kopf.

Risikoanalyse (§ 5 GwG) und AMLR-konforme interne Grundsätze für Ihr Maklerbüro — verständlich, ohne Compliance-Berater.

Verdachtsmeldungen strukturiert vorbereiten und die goAML-Abgabe nachverfolgen — inklusive der Immobilien-Meldepflichten im Blick.

Jede Entscheidung mit Zeitstempel dokumentiert — bereit, wenn Regierungspräsidium oder Bezirksregierung Nachweise sehen wollen.