Der Immobilienmarkt steht seit Jahren im Zentrum der deutschen Geldwäschedebatte — und mit ihm die Makler. Wer vermittelt, ist Verpflichteter nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG. Das ist keine Formalie, sondern ein Pflichtenprogramm.
Die Kernpflichten beim Kauf und Verkauf
Beim Vermittlungsgeschäft identifizieren Sie beide Vertragsparteien — Käufer wie Verkäufer — und klären bei Gesellschaften die wirtschaftlich Berechtigten hinter der Struktur: Beteiligungskette dokumentieren, Transparenzregister-Auszug einholen, Abgleich festhalten und Abweichungen unverzüglich melden (Unstimmigkeitsmeldung, § 23a GwG — so geht sie).
Dazu kommen Risikomanagement mit Risikoanalyse (§ 5 GwG), die goAML-Registrierung (Pflicht seit dem 1. Januar 2024) und die verdachtsbasierte Verdachtsmeldung. Für Immobilientransaktionen gelten zusätzlich die besonderen Meldepflichten der GwGMeldV-Immobilien.
Die Vermietung: erst ab 10.000 € Monatsmiete
Für Miet- und Pachtverträge gilt eine deutliche Erleichterung: Identifizierungspflichtig sind die Vertragsparteien nur, wenn die monatliche Nettokaltmiete bzw. -pacht 10.000 € oder mehr beträgt — mehr dazu im Beitrag zur 10.000-€-Miete-Schwelle. Verdachtsbezogene Pflichten gelten unabhängig davon.
Der Bargeld-Kontext
Seit dem 1. April 2023 darf die Gegenleistung für deutsche Immobilien nicht mehr in bar, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden (§ 16a GwG) — kontrolliert von den Notaren, aber im Kundengespräch landet die Frage zuerst beim Makler. Hintergründe: das Barzahlungsverbot.
Was 2027 dazukommt
Ab dem 10. Juli 2027 gilt die AMLR unmittelbar: Sorgfaltspflichten ab 10.000 € (statt 15.000 €), Bargeld-Identifizierung ab 3.000 €, die EU-weite Bargeldobergrenze — und die neue „25 % oder mehr"-Definition der wirtschaftlich Berechtigten, die Erwerbsstrukturen neu rechnen lässt. Vermittler von Mietverträgen bleiben ab 10.000 € Monatsmiete erfasst.
Aufsicht
Beaufsichtigt werden Makler von den nach Landesrecht bestimmten Behörden — je nach Bundesland etwa Regierungspräsidien oder Bezirksregierungen. Wie ein prüfungsfester Ablauf aussieht, zeigt die Branchenseite für Immobilienmakler — und CompliDesk bildet ihn digital ab. Kostenloser Frühzugang.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Dieser Artikel informiert allgemein über EU- und deutsche Geldwäschepflichten. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Compliance-Beratung. Regulatorische Details entwickeln sich bis 2027 weiter — prüfen Sie Primärquellen (EUR-Lex, AMLA und Ihre zuständige Aufsichtsbehörde) und holen Sie qualifizierten Rat ein, bevor Sie handeln.